비과세'인 줄 알았는데 세금? 💥 장기보유특별공제 실수 3가지

💥 장기보유특별공제, 2025년에도 여전히 오해 많은 제도

“1가구 1주택 10년 보유했으니 비과세겠지”라고 생각하셨다면, 뜻밖의 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 장기보유특별공제는 단순히 오래 보유했다고 자동 적용되는 혜택이 아닙니다. 적용 조건, 보유·거주 요건, 신고 실수 중 하나만 틀려도 수천만 원의 세금이 부과될 수 있습니다.

❌ 투자자들이 자주 실수하는 3가지

1️⃣ '10년 보유했으니 OK' → 실제는 거주 요건 미충족

2021년 개정 이후, 9억 초과 주택의 장특공제는 보유 + 거주 기간을 함께 충족해야 적용됩니다. 예: 10년 보유했지만 실제 거주는 1년이라면, 공제율이 10% 미만으로 줄어듭니다.

2️⃣ 공동명의인데 계산은 단독명의 기준으로 착각

공동명의는 지분별 보유·거주 요건을 따로 충족해야 합니다. 한 명만 거주했을 경우, 나머지 지분은 장특공제가 배제될 수 있습니다.

3️⃣ 중간에 세대분리 후 다시 합쳤다? → 실수요 요건 무효화

자녀와 세대분리 → 다시 합가 등 이력은 비과세 요건 충족 기간 산정 시 제외될 수 있습니다. 홈택스 자동계산도 이를 반영하지 못하는 경우가 많아 직접 확인이 필요합니다.

📌 장특공제 적용 전 반드시 체크해야 할 5가지

1. 보유기간과 실제 거주기간이 모두 충족되는가?
2. 공동명의자 각각의 요건을 충족했는가?
3. 세대분리·전입일 누락 등 변동 이력은 없는가?
4. 양도일 직전 2년 거주 여부 → 실수요 기준 적용 여부
5. 국세청 홈택스 vs 실제 신고 기준의 차이 존재 여부

💡 마무리 한마디

장기보유특별공제는 ‘자동 적용’이 아니라 ‘철저한 요건 충족’이 핵심입니다. 특히 거주기간 착각, 공동명의 착오, 세대이력 누락은 세금 폭탄의 지름길입니다.

📌 비과세라고 안심하지 말고, ‘장특공제 계산기’만 믿지 말고, 전문가 확인을 거치세요.