선순위 권리 🧾 이게 뭔데 전세보증금 날린다고요

선순위 권리 🧾 이게 뭔데 전세보증금 날린다고요?

“확정일자랑 전입신고 다 했는데도 전세보증금을 못 받았다고요?” 전세사기의 가장 큰 원인 중 하나가 바로 선순위 권리입니다.

오늘은 등기부등본을 볼 줄 모르는 사람도 이해할 수 있게, 근저당권, 전세권, 임차권 등 '선순위 권리'가 뭔지, 왜 위험한지 정리해드립니다.

📌 선순위 권리란?

쉽게 말해, 보증금보다 먼저 갚아야 할 채권이 등기부에 기록되어 있는 상태입니다.

• 근저당권 – 은행 대출
• 전세권 – 다른 세입자의 보증금
• 가압류·가처분 – 채권자가 집을 묶어둔 상태

내가 아무리 확정일자와 전입신고를 했다 해도, 선순위 권리가 이미 보증금보다 많은 상태라면 경매 시 순서에서 밀리게 됩니다.

📉 실제 피해 사례

• 보증금 1억 전세 계약 → 알고 보니 근저당 1.5억 설정
• 경매 낙찰 → 은행이 먼저 가져가고, 세입자는 '0원'

📖 등기부등본에서 선순위 권리 확인법

1. 등기부등본 열람 (인터넷등기소 iros.go.kr)
2. 을구 항목 확인 → 근저당, 전세권, 임차권
3. 설정 날짜가 계약일보다 앞서면 → 선순위!

🧯 위험을 피하는 방법

• 계약 전 반드시 등기부등본 확인
• 은행 근저당이 있더라도, 채권최고액 & 실제 대출금 확인
• 보증금보다 선순위 금액이 크다면 계약하지 말 것

✅ 대항력 vs 우선변제권? 그것도 무력해진다!

전입신고 + 확정일자를 했다 해도, 선순위 채권자보다 후순위일 경우엔 보증금을 돌려받지 못합니다.

즉, 전입신고와 확정일자만 믿으면 안 되고, 권리 순위까지 봐야 한다는 것!

✅ 마무리

‘전세 계약은 등기부등본이 답이다’는 말, 괜한 말이 아닙니다. 선순위 권리 확인은 내가 보증금을 돌려받을 수 있느냐 없느냐를 결정하는 생명선입니다.

오늘 계약 예정이시라면, 꼭! 등기부부터 열어보세요 🧾