부동산 대출 용어 정리

LTV, DSR, DTI? 부동산 대출 용어 한 번에 정리해드립니다

집을 사려고 대출 상담을 받으면 가장 먼저 듣게 되는 말, “LTV가 몇 %까지 가능하시고요, DSR 때문에 금액이 제한되네요.”

처음 듣는 사람에겐 정말 복잡하게 들릴 수 있죠. 이번 글에서는 부동산 대출의 핵심 용어 3가지 – LTV, DTI, DSR을 한 번에 이해할 수 있도록 쉽게 설명해드릴게요.

📌 LTV (Loan To Value ratio)

담보인정비율이라고도 하며, 집값 대비 얼마나 대출이 가능한지를 나타내는 비율입니다.

• 예시: 집값이 5억이고 LTV 60%면 → 최대 3억까지 대출 가능
• 투기과열지구/조정지역에 따라 기준이 달라짐

📌 DTI (Debt To Income ratio)

총부채상환비율. 연간 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 계산합니다.

• 예시: 연소득 5000만 원, 대출 원리금 상환 2500만 원 → DTI 50%
• 기존 주택담보대출 포함 여부가 핵심

📌 DSR (Debt Service Ratio)

총부채원리금상환비율. 대출자의 모든 부채(주담대, 신용대출, 카드론 등)를 포함해 상환 가능성을 따집니다.

• 가장 강력한 대출 규제 기준
• 고소득자도 신용대출 과다 보유 시 제약 발생

📊 한눈에 보는 차이점 정리표

구분	기준	대상 부채	주요 특징
LTV	담보(집값)	해당 부동산	최대 대출 가능 금액 기준
DTI	소득	주택담보대출	소득 대비 원리금 상환비율
DSR	소득	전체 금융부채	가장 보수적인 규제

🧮 얼마나 빌릴 수 있을까? (예시)

• 집값: 6억
• 연소득: 5000만 원
• 지역: 조정지역 → LTV 50% 적용 → 3억 가능
• DSR 40% 적용 시 연간 상환 한도: 2000만 원
• → 30년 원리금 균등 기준 → 실제 대출 가능액 약 2.3억~2.5억

🔎 실수요자 vs 투자자 전략

• 실수요자: DSR 유연성 확대 정책 적극 활용
• 다주택자: LTV·DTI·DSR 모두 최소 기준 적용됨 → 규제지역 회피 전략 필요

✅ 마무리

LTV, DTI, DSR는 단순한 금융 용어가 아닙니다. 대출을 얼마나, 어떤 조건으로 받을 수 있는지를 결정하는 핵심 도구입니다.

내 소득, 현재 보유 부채, 구매하고자 하는 주택 조건에 따라 대출 전략은 달라집니다. 이제는 헷갈리지 않고 내 조건에 맞는 선택을 할 수 있겠죠?