확정일자 찍었는데 왜 보증금 못 받았을까? ⚠️ 우선변제권 착각 사례 총정리

⚠️ 확정일자 찍었는데 왜 보증금을 못 받았을까?

“확정일자만 있으면 보증금은 안전하다”는 말, 절반만 맞습니다. 2025년 현재도 전세 보증금 미반환 피해의 핵심 이유는 바로 ‘우선변제권’의 오해와 착각 때문입니다.

❗ 우선변제권의 진짜 조건은?

• ✅ 전입신고 완료
• ✅ 확정일자 부여
• ✅ 실제 거주 (점유)

이 세 가지가 모두 충족돼야 ‘대항력 + 우선변제권’이 발생합니다.

⚠️ 확정일자만 있고 보증금 못 받은 사례들

1️⃣ 전입신고는 나중에 했다 → 대항력 상실

→ 확정일자만 먼저 받고 며칠 뒤 전입한 사이, 집주인이 근저당 설정 → 후순위 전입자가 되어 우선변제권 없음

2️⃣ 점유를 이전 임차인이 유지 → '실거주' 불인정

→ 계약 후 전입신고와 확정일자를 했지만, 실입주가 지연되어 전 임차인이 점유 상태 → 대항력 부정

3️⃣ 근저당보다 확정일자가 늦었다

→ 등기부등본 확인 안 하고 확정일자만 찍었더니, 이미 은행 근저당이 우선순위 → 보증금 전액 손실

📌 실전 대처를 위한 체크리스트

1. 계약 전 등기부등본 확인: 근저당 순위 체크
2. 계약 직후 즉시 전입신고 + 확정일자
3. 입주 당일 점유 확보: 열쇠 수령 및 실제 거주
4. 공실 상태라도 입주 흔적 남기기: 짐 배치, 사진 촬영 등

💬 마무리 한마디

확정일자는 필요 조건이지, 보증금 반환 보증이 아닙니다. ‘대항력 + 우선변제권 + 근저당보다 빠른 순위’ 이 세 가지가 모두 갖춰져야 보증금 안전이 보장됩니다.

📌 "찍었다"보다 "지켰다"가 더 중요합니다.