신축 아파트 투자, ‘잔금대출’이 진짜 리스크다? 🏦 금리·DSR·미분양까지 3중 함정 분석

🏦 당첨은 기쁜데, 잔금대출이 막히면 어떻게 되죠?

2025년 현재, 신축 아파트 청약에 당첨된 투자자들이 “잔금대출이 나오지 않아 계약을 포기한다”는 사례가 급증하고 있습니다. 청약 단계에서는 자금 계획이 수월해 보여도, 잔금 납부 시점에 예상치 못한 3중 리스크가 발생하는 구조 때문입니다.

❗ 잔금대출, 왜 이제 와서 문제가 되는가?

1️⃣ 금리 부담: 분양 당시보다 금리가 2%p 이상 올라간 경우

→ 대출 이자만 연 1,000만 원 이상 상승 가능. 특히 5억 이상 중도금 잔금일 경우, 이자만으로도 보유 손실 발생

2️⃣ DSR(총부채원리금상환비율): 중도금은 되는데 잔금은 막힌다

→ 중도금은 별도 한도지만, 잔금대출은 DSR 40% 내에서 제한. 기존 대출이 많거나 소득이 낮은 경우 잔금이 전액 거절되는 사례도 증가

3️⃣ 미분양 확산: 동일 단지 미분양 발생 시 대출 심사 강화

→ 최근에는 분양가보다 낮은 실거래 사례가 존재하면 금융기관에서 잔금대출 자체를 거부하거나 감액 승인함

📊 실전 사례: A청약단지 계약 포기율 25% 돌파

• 2022년 당첨, 2025년 입주 예정 단지
• 중도금 대출 → 무이자 조건
• 하지만 잔금대출 막힘 + 실거래 하락 → 분양가보다 낮은 거래 발생
• 결과: 계약 해지 → 계약금 10% 손실 + 청약통장 사용 소멸

💡 마무리 한마디

청약 당첨이 끝이 아닙니다. 진짜 승부는 ‘잔금 납부’입니다. 금리·DSR·실거래 리스크까지 감안하지 않으면, 분양가보다 싸게 내놓고도 팔리지 않는 사태를 겪을 수 있습니다.

📌 지금 청약을 넣기 전, 잔금대출 가능성과 금리 리스크부터 꼭 점검하세요.