역세권인데 왜 공실일까? 🏙️ 수요가 꺾이는 지역의 특징 정리

🏙️ 분명 역세권인데 공실? 이유가 있습니다

많은 투자자들이 "역에서 도보 5분 거리면 무조건 안정적인 수요가 있겠지"라고 생각합니다. 하지만 2025년 현재, 역세권인데도 공실이 나는 사례가 점점 늘고 있습니다. 이는 단순 거리만으로 판단한 투자의 결과이며, '체감 입지'와 '실수요 흐름' 분석 부족에서 비롯됩니다.

❌ 역세권 공실이 발생하는 3가지 주요 원인

1️⃣ ‘역세권’인데 실질적 생활권과 분리되어 있음

▶ 역 근처지만 **도로 단절, 언덕, 대로변 소음, 횡단보도 없음** 등으로 인해 실제로는 ‘도보 10분 이상 체감 거리’가 되는 경우.

2️⃣ 수요층과 맞지 않는 구조 또는 크기

▶ 1인 가구가 많은 지역인데 복층 오피스텔만 공급하거나 대학생 위주 지역에 전세 1.5억 이상 고가 월세만 있는 구조.

3️⃣ 상권 포화 + 유사 매물 과다

▶ 역 주변에 이미 수많은 오피스텔, 원룸이 공급된 상황에서 비슷한 구조/면적/가격의 매물이 넘쳐나면 세입자 선택은 더 조건 좋은 곳으로 쏠립니다.

📊 수요가 꺾이는 지역의 공통 특징

• 🛤️ 역세권은 맞지만 **노선이 지선/환승 불리한 위치**
• 🚧 재개발 예정 지역인데 **사업 지연으로 기반시설 낙후**
• 🏗️ 공급은 많지만 주변 **대학, 오피스, 병원 등 유입시설 없음**
• 📉 같은 단지 내 공실 매물 10건 이상 장기 방치되어 가격 경쟁 심화

💡 마무리 한마디

‘역세권 = 무조건 수요 탄탄’이라는 공식은 더 이상 통하지 않습니다. 투자는 실제로 **누가 거기서 살 것인가? 얼마나 오래 살 것인가?**를 따져야 하는 데이터 기반 전략이 필요합니다.

📌 지금 공실 중인 물건이 있다면, 위치보다 ‘거주 동기’를 먼저 분석해보세요.