다가구주택 투자, 세입자 많은 집이 오히려 독이 될 수도 있다? 🏘️ 구조적 리스크 분석

🏘️ 세입자 많은 집 = 수익이 많다? 꼭 그렇진 않습니다

다가구주택 투자를 고려할 때 많은 분들이 “세입자가 많을수록 월세가 많고, 수익도 크다”고 생각합니다. 하지만 실제 현장에서는, 세입자가 많은 집일수록 '관리 리스크'와 '법적 부담'이 커지는 경우가 많습니다.

📉 세입자 많은 다가구의 주요 리스크

1️⃣ 보증금 반환 순서의 역전 가능성

다가구는 등기상 하나의 '건물'입니다. 세대별로 등기가 분리된 다세대와 달리, 보증금 우선순위는 전입·확정일자 기준입니다. 즉, 선순위 세입자가 많을 경우 후순위 임차인은 보증금 보호를 못 받는 상황이 발생할 수 있습니다.

2️⃣ 화재·소음 등 공동 리스크 증가

10세대 이상이 거주하는 경우, **소방 설비·안전 관리의무**가 추가됩니다. 세입자 간 분쟁(층간소음, 쓰레기 분리수거 등)도 **건물주가 직접 대응해야 할 상황**이 잦아집니다.

3️⃣ 1인 세대 중심 구조 → 공실 발생 속도 빠름

최근 1인가구 트렌드에 따라 설계된 방이 너무 작고, 구조가 유사한 경우 공실이 날 경우 전체 수익률이 급감합니다. 특히 화장실이 외부에 있거나, 보일러가 공용이면 **임대 매력도 급감**합니다.

📌 다가구 투자 시 반드시 확인할 구조 요소

• 세대별 전용면적과 분리 여부 (화장실, 주방 독립 여부)
• 보증금 합계 vs 매입가 대비 선순위 보호 범위 계산
• 건물 내 관리인 또는 상주 인력 유무 (없으면 모든 관리가 본인 몫)
• 지역 내 다가구 공실률 (직방·국토부 실거래 비교)

💡 마무리 한마디

세입자가 많은 다가구주택 = 높은 수익률은 언뜻 맞는 말입니다. 하지만 보증금 반환, 민원, 공실 리스크까지 종합하면, “수익보다 스트레스가 더 큰 투자”가 될 수도 있습니다.

📍 매입 전, ‘몇 세대가 사느냐’보다 ‘몇 명이 나갈 가능성이 있느냐’를 먼저 따져보세요.